25 maggio 2015

Intervista a Daniel Falcone



Presentiamo l’intervista a Daniel Falcone, Direttore della Chambre FNAIM de L’immobilier des Alpes-Maritimes

DOMANDA: COS’E’ LA FNAIM 06
RISPOSTA:
La FNAIM è un’organizzazione che è stata creata nel Dipartimento delle Alpi Marittime nel 1925, sulla Francia intiera nel 1945 e noi raggruppiamo dei professionisti dell’immobiliare che esercitano cinque tipi di attività: agenti immobiliari, amministratori di beni (per conto terzi), Syndic de copropriété (amministratori di stabili), esperti immobiliari (che non si occupano di vendita ma determinano i prezzi degli immobili) e dal 2008 un nuovo mestiere ovvero esperti in diagnostica immobiliare.
FNAIM 06 è un’organizzazione di difesa e rappresentanza di questi professionisti, che pagando una quota associativa ottengono assistenza in materia giuridica su tutte le leggi, tramite giornate di formazione dedicate, e verso il pubblico per fare conoscere che questi professionisti sono seri e noi garantiamo che operano correttamente. Se un cliente dovesse avere un problema, può rivolgersi alla FNAIM 06, per risolvere il problema e, da parte nostra, in casi gravi, possiamo addirittura radiare un professionista dall’associazione.
Nel Dipartimento delle Alpi Marittime abbiamo 550 cabinet associati.

D: CHE COSA PENSA DELLA SITUAZIONE ECONOMICA FRANCESE
R:
Qualche indicatore economico appare timidamente positivo, il problema del nostro settore è che un acquisto immobiliare comporta investimenti importanti, per molte persone è l’acquisto più oneroso spalmato su tanti anni, occorre quindi avere fiducia nella situazione generale economica e politica, se una persona teme di perdere il proprio lavoro certo non pensa di accendere un mutuo per acquistare un tale bene. Quindi, se l’economia da timidi segni di ripresa, da parte del governo non vi sono segni che stimolano le persone ad investire nell’immobiliare.
Dal punto di vista fiscale dal 2011 sia il precedente governo che l’attuale, hanno mantenuto una forte pressione impositiva, dato che la casa porta molto denaro nelle casse dello Stato, ma quando il peso è eccessivo si blocca tutto il comparto e lo stesso Stato incassa meno...
Noi diciamo allo Stato che se vengono abbassate le tasse sulla casa la “macchina può ripartire”, e lo stesso Stato recupererà in tasse e TVA (l’IVA francese) ingenti somme dalle compravendite e l’economia può ripartire.
Troppe tasse, la Taxe d’habitation e la Taxe foncière (le due tasse francesi sulla casa), l’ISF (la tassa sui redditi elevati), Revenus fonciers (imposte per le case date in affitto) noi diciamo anche che i proprietari di immobili hanno una funzione sociale se danno in locazione la loro casa, quindi l’investimento immobiliare andrebbe trattato fiscalmente come quello di un’impresa e se ci sono delle spese andrebbero dedotte, ma attualmente ciò è possibile solo in piccola parte, non è logico, non è equo.

D: COSA PENSA DELLA SITUAZIONE IMMOBILIARE DELLA REGIONE PACA
R:
La regione PACA vive fondamentalmente di turismo ed immobiliare è stata creata dalla Regina Vittoria e dagli inglesi che passavano le loro vacanze qui all’inizio del ventesimo secolo, dopo i Russi cacciati dalla loro terra, e tradizionalmente gli ottimi rapporti con gli italiani, ricordiamoci che il Granducato di Savoia, giungeva sino al Var. Per persone come me di discendenza latina, mi sento più vicino a Cuneo che Marsiglia, Cuneo - Nizza è la stessa filosofia, lo stesso modo di pensare. Quindi il turismo nella regione è sempre forte, l’immobiliare anche se c’è stato un rallentamento vede sempre molte persone che vogliono trasferirsi qui a vivere, e ci sono poche offerte interessanti. Infatti i prezzi non sono calati molto, anche perché non c’è spazio per costruire, se non qui verso l’Eco Vallée (piana del Var in cui si stanno edificando molti edifici pubblici e privati).
Non ci sono altri terreni edificabili pianeggianti, qui ci sono molti tunnel e viadotti dato che da una parte c’è il mare e dall’altra le montagne.
La “cartolina postale” internazionale della Costa Azzurra è il sole, è l’attrattiva della zona e questo fa si che i prezzi delle case siano secondi solo ai prezzi di Parigi.
Ci sono sempre persone interessate ad acquistare nella regione, sia per piccoli investimenti che immobili importanti o di prestigio.
Poche persone abbandonano la Regione e vendono la loro casa perché qui si sta bene, gli unici che vivono una difficoltà sono i salariati qui da molti anni, dato che gli stipendi sono aumentati non molto, ma i prezzi dell’immobiliare in 15 anni sono quasi raddoppiati, anche in termini di affitti nella zona, quindi queste persone sono costrette ad abbandonare la fascia costiera per affittare case molto più lontane dalla costa.

D: E MONACO
R:
Monaco è uno Stato a se, con politiche differenti dalla Francia e vive soprattutto di una clientela internazionale nell’ambito immobiliare. Hanno avuto molti clienti facoltosi russi, clienti che in buona parte oggi hanno venduto i loro beni per il calo del rublo ed i noti problemi politici. Attualmente la pressione dell’Europa su Monaco come sulla Svizzera sulla trasparenza fiscale ha fatto si che Monaco, che aveva una fiscalità “accogliente”, adesso ha più difficoltà a mantenere vivo il mercato immobiliare. Per i parametri europei attuali molte persone avrebbero difficoltà a giustificare certi redditi per l’acquisto di un immobile.


D: QUAL’E’ LA TIPOLOGIA DELLA CLIENTELA ITALIANA
R:
Direi che ci sono state varie ondate, inizialmente la clientela negli anni 90 era composta da persone con molta disponibilità economica ed acquistavano proprietà importanti, dopo persone che acquistavano una residenza secondaria per passare le vacanze, (studio e bilocali), che vengono dalla Liguria, Milano, Torino, Italia del nord, che vengono qui anche se il quadro di vita della Liguria è simile alla Costa Azzurra, i prezzi sono similari, ma i servizi pubblici qui sono percepiti dagli italiani molto più efficienti e fruibili.
Negli anni 2000 tali persone non avevano bisogno di ottenere un reddito dal loro bene, venivano in vacanza e per il resto dell’anno la casa era vuota. Un po’ alla volta l’Italia ha aumentato la pressione fiscale sulla casa e su quelle detenute all’estero con la tassa IVIE e questo ha fatto si che molti proprietari hanno pensato di affittare il loro bene per alcuni periodi o per tutto l’anno. Dal 2011, come ricordavo, il Governo Sarkozy ha inviato segni negativi agli investitori internazionali sul tema dell’investimento immobiliare con la PVI-Plus value immobilières (plus valore immobiliare) e molti italiani hanno cominciato a vendere. Questa è la situazione degli ultimi tempi..
Penso però che ora la clientela italiana ha digerito certe tasse come l’IVIE e, dato che l’interesse per la Costa Azzurra è sempre forte, non ho dubbio che ci sarà ancora interesse per l’acquisto con maggiore propensione a metter in affitto stagionalmente e per periodi medio-brevi il proprio appartamento.
Il credo dell’italiano è la “vista mare” è la prima cosa che desidera, tutti vorrebbero vivere sulla Promenade des Anglais. Piacciono anche quartieri storici come Riquier e Barla, poi Cimiez e la vecchia Nizza che richiama un paese ligure.

D: PERCHE‘ INVESTIRE IN COSTA AZZURRA
R:
Il nostro discorso è che su 15 anni non è possibile perdere nell’investimento immobiliare... Il denaro investito in Costa Azzurra nell’immobiliare è denaro che rende a medio termine, sotto i 15 anni non vale la pena di investire. Del resto se si paga della Plus value immobilières alla vendita è perchè c’è Plus Value, e teniamo conto che in Spagna in Costa del Sol negli ultimi 5 anni l’immobiliare ha perduto 40-50% del valore, ci sono interi villaggi quasi vuoti, in Costa Azzurra non è mai accaduto perché sempre tantissime persone vorrebbero venire a vivere qui perché il “quadro di vita” è positivo.

D: COSA PENSA IN GENERALE DELLE AGENZIE IMMOBILIARI
R:
Molte persone si sono buttate nell’immobiliare qui come a Parigi perché pensavano di fare soldi facilmente, bastava avere qualche contatto, trovare immobili e sapere “vendere” ed il gioco era fatto senza particolari competenze. Dopo la crisi del 1990 la situazione è cambiata ma ancora oggi ci sono troppe agenzie piccole per restare sul mercato ed offrire i servizi di qualità che il cliente desidera. Molti agenti immobiliari si occupano di cercare la casa e poi affidano ad un notaio tutta la parte legale e fiscale della compravendita, ma non possono chiedere una percentuale elevata perché fanno solo una piccola parte del lavoro.
Oggi con Internet le persone hanno informazioni dettagliate, 24 ore su 24, l’agente immobiliare però ha il compito di consigliare, accompagnare e fare capire i termini dell’investimento e, soprattutto, garantire la documentazione aggiornata e corretta per la compravendita.
Le piccole agenzie in qualche modo fragilizzano il mercato, non sono in grado di capire il mercato e seguire con competenza il cliente, vivono su poche compra-vendite, su un ritorno economico immediato.
Spesso quando un’agenzia chiude, le persone che ci lavoravano si mettono in proprio, mettono annunci su Internet e incontrano clienti, basta un telefono senza nemmeno una vetrina sulla strada.
Ben lontano dal nostro modo di operare che prevede fare squadra, preparare le persone, formarle ed aggiornarle in un quadro fiscale e normativo molto complesso, soprattutto per una clientela spesso estera.
Il mestiere è mutato, l’agente immobiliare non è più solo un bravo venditore, è un professionista che deve seguire il cliente nel tempo e consigliarlo, deve creare un rapporto di fiducia.

D: CHI E’ IL SIGNOR DANIEL FALCONE
R: Sono nato a Nizza, nella vecchia Nizza, i miei nonni sono nati in Italia, tra Valle d’Aosta e Piemonte, ho fatto studi di giurisprudenza, poi studi superiori di gestione amministrativa e, in parallelo, ho giocato a Rugby nel Nizza negli anni 80. Dopo il servizio militare ho lavorato un anno per il Ministero della Giustizia ma dovevo occuparmi di sfratti, e constatazioni di adulterio (allora vigeva queste reato), e non faceva proprio per me.
Nel 1990 ho visto un annuncio della FNAIM che cercava un avvocato da inserire nel servizio legale nazionale, per dare consulenza alle agenzie associate. Ho quindi iniziato come legale. Ancora oggi a Parigi ci sono dei servizi centralizzati di staff ma ogni Dipartimento ha una sua autonomia gestionale e suoi dipendenti. La realtà nazionale e quelle dei Dipartimenti si completano, la FNAIM nazionale tiene i contatti istituzionali, fa opera di lobbing e da supporto per qualunque questione giuridica e fiscale sul tema dell’immobiliare.
All’inizio avevo due funzioni, una prettamente giuridica inoltre dovevo girare per le agenzie associate per fare conoscere il sito Minitel FNAIM che consentiva di pubblicizzare le compra-vendite.
Poco a poco la mia funzione è cresciuta, sino all’attuale posizione di Direttore con quattro collaboratori.
Da settembre 2013 ci siamo trasferiti negli attuali uffici, qui abbiamo parcheggi comodi e spazi idonei per le riunioni e per gli stage di formazione per i nostri associati. Nella mia funzione attuale mi occupo di “comunicazione” e trasmetto le linee guida che il consiglio di amministrazione indica per la FNAIM 06. Il consiglio d’amministrazione è composta dal Presidente e dai consiglieri che sono tutti Agenti Immobiliari in carica per un triennio. Il consiglio si riunisce una volta al mese e definisce ciò che la FNAIM 06 deve fare nel Dipartimento, ed io provvedo a ciò, sono l’esecutore operativo di quelle decisioni “politiche.

Grazie Sig. Falcone per la sua testimonianza e buon lavoro

A cura di Massimo Felici

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